ГОРОДСКАЯ ОБЩЕСТВЕННО-ПОЛИТИЧЕСКАЯ ГАЗЕТА

В шведских семьях с детства приучают к раздельному сбору мусора

Продолжение. Начало в №40

 

ГОСУДАРСТВЕННО- ЧАСТНОЕ ПАРТНЁРСТВО В СФЕРЕ ЖКХ

Состояние жилищно-коммунального хозяйства России в настоящее время все еще остается неудовлетворительным, несмотря на более чем двадцатилетний период рыночных реформ во всех отраслях народного хозяйства. Отсутствие  ремонта в домах, сбои в подачах воды, тепла и электричества и т.д. в сфере ЖКХ последних лет являются одними из наиболее важных проблем для россиян.

Анализ зарубежного опыта финансового обеспечения объектов ЖКХ позволяет сделать вывод, что наиболее успешной формой управления в  этой сфере является государственно-частное партнерство. В некоторых европейских странах государство и частный бизнес эффективно распределили роли в управлении ЖКХ. При этом чаще используется подход, когда собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения — юридического лица, а исполнение решений доверяется управляющей организации на основании договора. Безусловное преимущество при этом то, что деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям квартиросъемщиков, соблюдаются демократические нормы принятия решений собственниками жилья. Важным аспектом здесь является их возможность контролировать расходование средств, которые жильцы вносят на содержание общего имущества.

Управленческие функции распределяются между ТСЖ и управляющей организацией. Товарищество обеспечивает участие собственников помещений в управлении МКД, отвечая за: координирование интересов собственников; принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов; аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества; выбор наиболее эффективной управляющей организации; заказ определенного объема и качества услуг управления исполнителям «по результату»; эффективный контроль за исполнением договора управления через постоянно действующий орган управления товарищества — правление.

Управляющая организация, обладая необходимой квалификацией и опытом, отвечает за профессиональное исполнение таких функций, как: мониторинг технического состояния дома и оценка приоритетных потребностей в текущем и капитальном ремонте здания;  разработка тактических и стратегических планов работ по обслуживанию и ремонту; подготовка организационно-технических и финансовых предложений для собственников; организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой; заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством; обеспечение сбора платежей и др.

В зависимости от формы организации выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в зарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», в которых управление осуществляется управляющей организацией на основании договора с товариществом. А обслуживание и ремонт осуществляются: штатным персоналом товарищества, задействованным на основе найма;   штатным персоналом самой управляющей организации; подрядчиками на  основе договоров с товариществами; подрядчиками на  основе договоров с управляющими  организациями.

Изучая мировую практику, можно выделить ряд характерных для различных стран особенностей взаимоотношений в жилищном треугольнике «государство ↔собственники жилья↔частный бизнес».

Так, в США, Великобритании и ряде других стран правительства поддерживают курс на развитие частного предпринимательства и свободного выбора и  стараются не вмешиваться в сферу рынка жилищных услуг. В скандинавских странах (особенно в Швеции) социальная направленность экономической политики проявляется и в широком распространении государственного регулирования услуг на жилищном рынке, особенно в сфере поддержания малообеспеченных слоев населения. Помимо этого, практически для всех индустриально развитых стран характерны высокоэффективные рыночные отношения, которые обеспечивают согласование и взаимодействие в первую очередь интересов субъектов рынка жилищных услуг. В Швеции, например, размеры платы за жилищные услуги устанавливаются после переговоров между организацией квартиросъемщиков и компанией, предоставляющей услуги. Если стороны не способны договориться, они могут обратиться в специальный суд.

В Финляндии накоплен богатый опыт функционирования акционерных обществ, созданных для совместного управления жилыми домами. Там практически уже не осталось муниципального жилья. Вся жилая недвижимость управляется собственниками. Жилищно-коммунальную систему здесь регулирует бизнес. Государство фактически отстранилось от помощи собственникам жилья. К примеру, если дом нуждается в капремонте, акционерное общество вправе взять долгосрочный кредит, который распределяется между всеми членами общества и погашается в течение 15-20 лет. Единственное, в чем проявляется участие государства, — это погашение процентов по кредиту. В этой стране практически не существует зафиксированных и жестко регулируемых тарифов  на жилищные услуги.  При этом эффективность функционирования управляющей организации во многом зависит    от опыта и способности председателя акционерного общества договариваться о минимизации оплаты за использование тепла, газа и воды жителями. Заказы на выполнение подрядных работ на эксплуатацию и  строительство в сфере ЖКХ четко распределяются через тендеры, которые проводятся муниципалитетами.

Очень строгое и жесткое внимание  финны  обращают  на проблему неплатежей. В случае накопления  у неплательщика определенной суммы долга ему грозит выселение из места проживания. При этом жильцы не лишаются  права своей собственности, но члены акционерного общества лишают их права пользования собственностью.

Во Франции инфраструктура в коммунальной сфере не передается в частную собственность, а в основной массе остается муниципальной и эксплуатируется частными операторами на условиях договора концессии. Осуществление жилищных услуг проводится за счет концессионера, который за предоставление  услуг имеет право взимать с потребителей соответствующие платежи. В данном случае заказы и на эксплуатацию, и на строительство распределяются самими муниципалитетами через тендеры и жестко контролируются на  соответствующем этапе строительства и эксплуатации. На уровне правительства устанавливаются госстандарты на все услуги, которыми  должны быть обеспечены жилые дома (например, на качество воды). В этом же контракте на производимые услуги определяются тарифы.

Польша стала одной из первых посткоммунистических стран, которые начали осуществлять  реформу в  ЖКХ. В настоящее время   в сфере содержания и обслуживания жилого фонда в Польше, помимо муниципального, служебного и приватизированного жилья,  широко развиваются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Товарищества в свою очередь своевременно оплачивают все коммунальные услуги, а с неплательщиками разбираются уже самостоятельно. Максимальный срок неуплаты составляет не более трех месяцев.  . В Польше используется   льготная программа,  которая предусматривает помощь в оплате ЖКУ для нуждающихся, а для малоимущих выделяются целевые дотации. Их сумма зависит от семейного дохода, состава семьи, жилой площади и размера   расходов на жилье.

Во многих развитых странах управление в сфере ЖКХ осуществляется акционерным обществом со стопроцентным государственным или городским капиталом. В данном случае все виды коммунальных услуг осуществляются единым холдингом.

В Китае управление ЖКХ в большей части децентрализованное — районам дана большая самостоятельность. Средства на содержание домовладений выделяются не городским бюджетом, а бюджетами районов, главным источником пополнения которых являются коммерческие структуры. Эти коммерческие структуры, кроме общих отчислений, платят специальный «жилищный» налог около 1%, который расходуется исключительно на содержание жилых строений. Кроме того, плата за аренду помещений различными коммерческими организациями также поступает в районы, и часть их направляется в дома. Ремонт и обслуживание зданий осуществляются за счет городской казны. А на содержание управляющих в домах расходуются внебюджетные средства.  Основные направления реформы ЖКХ китайская партия видит в коммерциализации жилья и переходе на рыночные формы управления жилым фондом на принципах местного самоуправления, через жилищные товарищества и акционерные общества.

Анализ практики функционирования коммунальных предприятий во многих зарубежных странах  показывает, что успешность жилищно-коммунальной политики определяется наличием гибких форм и методов управления объектами общественной собственности с использованием механизма свободной конкуренции и  возможностей частной инициативы, частного капитала и др.

В целом, наиболее значимыми и перспективными понятиями, связанными с предоставлением коммунальных услуг в указанных выше странах, являются концессии, приватизация и акционирование.

В большинстве зарубежных стран управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательства, управляющая организация получает вознаграждение от собственников жилья, а ответственность перед ними за содержание собственности несет объединение собственников жилья. Все важнейшие управленческие решения принимаются руководством ТСЖ, а управляющий подготавливает соответствующие решения для правления товарищества.

Изучение передового зарубежного опыта выявляет следующие основные направления его применения в российских условиях: развитие свободной конкуренции на рынке ЖКУ; совершенствование антимонопольных регуляторов; разделение функций заказчика и подрядчика; использование средств по целевому назначению; контроль за деятельностью собственников жилья; привлечение частного капитала в сферу обслуживания и предоставления коммунальных услуг.

 

Продолжение в следующем номере

 

Рамазан ОСМАНОВ

№ 41, 12.10.2018