Продолжение. Начало в № 41
ЖКХ — одна из крупнейших отраслей экономики и социальной сферы любой страны, которая существенно влияет на развитие экономических отношений и социальное самочувствие населения государства.
Во всех постсоветских странах в течение долгого времени происходило наращивание проблем: существенно износились фонды, снизилось качество услуг, возросли неплатежи. Жилищно-коммунальные организации не имеют реальных стимулов повышать качество предоставления услуг снижать их стоимость, а потребитель, лишенный возможности выбора органа этих услуг, вынужден платить за те тарифы, которые ему диктуют сверху. При этом сама сфера ЖКХ характеризуется громоздкой и неэффективной системой управления.
Состояние, в котором находится ЖКХ России сегодня, напоминает ситуацию, которая сложилась в странах Центральной и Восточной Европы в конце прошлого века, когда реформирование жилищного сектора тоже оставалось на периферии реформ. Между тем, либерализация экономики и переход к рыночной форме организации экономических отношений вызвал во всех странах региона необходимость пересмотра жилищной политики. Реформы в ЖКХ стали частью экономических преобразований, но конкретные пути их реализации зависели от финансовых возможностей и направления экономических реформ в конкретной стране.
Практически все страны Центральной и Восточной Европы прошли путь от советской к рыночной экономике, в ходе реформирования жилищно- коммунального сектора сталкивались с проблемой роста тарифов на коммунальные услуги, которые значительно опережали рост доходов населения.
Не менее интересным является опыт в реформировании жилищно-коммунальной сферы Великобритании, которая почти 15 лет создавала общественно приемлемые и коммерчески привлекательные условия в коммунальном секторе. Например, в 1997 году был введен запрет на отключение услуг водоснабжения для бытовых потребителей, но одновременно было принято решение о повышении тарифов для неплательщиков. Качество коммунальных услуг в этой стране определяется рядом измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона в диспетчерскую службу (оно составляет 30 секунд) и время выполнения заявки по устранению неполадок. Еще один важный этап коммунальных реформ — объединение муниципальных водоканалов в стране сначала в собственность десяти региональных государственных компаний, а затем их дальнейшая приватизация. Перед приватизацией государство списало все долги коммунальных предприятий, взяло на себя расходы по приведению имущества в рабочее состояние, осуществило его паспортизацию и постановку на баланс.
Отметим, что в отличие от Великобритании, в большинстве европейских стран коммунальная инфраструктура не передана в частную собственность, а, оставаясь муниципальной, эксплуатируется частными операторами на условиях договора концессии, основанных на договоре, согласно которому предприятие коммунальной сферы передается в эксплуатацию частной фирме. Отбор концессионеров осуществляется на конкурсной основе. При этом договор жестко регламентирует их деятельность, включая условия предоставления услуг и уровень тарифов. С целью обеспечения качественных услуг органы власти имеют право применять санкции вплоть до лишения прав на концессию. После окончания срока договора объект, включая созданные концессионером производственные мощности, передается владельцу. Таким образом, происходит сочетание потенциала двух экономических агентов: государственной собственности, с одной стороны, частного управления и инвестиций — с другой.
ТСЖ В США И РОССИИ
Многоэтажное жилье в США особо не распространено, так как подавляющее большинство американцев владеют частными особняками, этот вид собственности все-таки существует. Невероятно, но способы управления этими домами и за океаном, и у нас очень похожи. Правда, забыв сделать поправку на отечественную безалаберность.
Дом, в котором много владельцев квартир, в Америке называют кондоминиумом. Система управления таким домом очень похожа на систему управления небольшим городком. Создается ассоциация жильцов, они выбирают совет и президента совета, которые и решают все вопросы обслуживания дома и разрабатывают четкие правила, которым должны следовать все жильцы. Есть также специальные МКД для людей преклонного возраста, в которых присутствует необходимая инфраструктура для свободного передвижения и медицинские сервисные службы.
Все владельцы квартир ежемесячно вносят фиксированную плату — на эти деньги дом ремонтируется, благоустраивается территория, проводится уборка, оплачиваются свет и вода, истраченные на общедомовые нужды. Средний размер такой платы около 100 долларов, такая сумма за содержание и ремонт жилья в месяц по российским меркам просто заоблачная… Вот только МКД у нас и у них могут сильно отличаться. Если у нас общее имущество – это только лестничные клетки да подвалы, то там в доме может быть бассейн или оранжерея, спортзал.
А кто жильцы? Компания не начинает строительство, если будущие жильцы не внесли первые взносы. И квартиры в новом доме покупают люди примерно с одинаковым уровнем доходов. Возможно, поэтому им легче найти общий язык.
Совет собирается чуть ли не ежемесячно. В доме складывается хорошая команда управленцев. Конечно, жильцы могут и не ходить на такие встречи, но большинство людей приходят, участвуют в дискуссиях. Здесь это принято. Кстати, и президент, и члены совета работают на добровольных началах. Есть в США и управляющие компании, в которые может обратиться ассоциация жильцов и заключить договор на содержание дома.
На заре жилищной реформы в нашей стране также пользовались понятием кондоминиум. Оно было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года: «Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Законодательство установило специфический субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья. В 1993-м появилось временное положение о кондоминиуме.
Однако после вступления в силу нового Жилищного кодекса понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства. Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является МКД, при этом форм управления этим домом предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума товарищество собственников жилья (ТСЖ).
ОТНОШЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ К ОДН В АМЕРИКЕ
В Америке как-то умудрились обойти те проблемы, с которыми мы столкнулись при реформировании ЖКХ. Например, здесь граждан не смущает понятие «общедомовые нужды». Оплата света, воды, отопления ОДН входит в стоимость квартплаты, которая фиксирована. Например, если в какой-то месяц дом израсходовал больше электричества, всегда есть резервный фонд, из которого можно оплатить дополнительные расходы. И только если повышенные расходы становятся постоянными, тогда возникает вопрос повышения платы.
Программа энергосбережения в Америке тоже есть. Вся страна уже давным-давно живет со счетчиками. Сейчас идет следующий этап — внедрение энергосберегающих технологий. Граждане могут получить зачет в счет оплаты налогов или вычет из стоимости жилья, если захотят приобрести энергоэффективный дом или квартиру.
Многих американцев, особенно тех, у кого есть деньги, это не очень-то интересует. Они говорят: «Не нужны нам ваши вычеты, мы хотим покупать то, что хотим! Конечно, дешевле ездить на мотоцикле, но мы хотим большую машину». И людям не важно, насколько это вредно для окружающей среды. Кстати, оплата вывоза мусора с квадратного метра, которая так возмущает некоторых россиян, американцев не коснулась. Сбором и утилизацией мусора там занимается местная администрация. Оплата идет из налогов.
Жилищно-коммунальное хозяйство, которое по своей сути является важным инфраструктурным объектом государства, переживает сегодня в России кризис. Повышение коммунальных платежей на жилищно-коммунальные услуги не гарантирует улучшения качества последних и не решает основных вопросов, стоящих перед ЖКХ. Поэтому его реформирование становится актуальной и назревшей проблемой.
Анализ зарубежного опыта показал, что важными направлениями осуществления реформ в этой сфере являются:
создание рынка жилищно-коммунальных услуг (где продавец не является монополистом, а покупатель имеет возможности для защиты своих прав и получения качественных услуг);
содействие работе в этой сфере предприятий различных форм собственности; законодательное урегулирование процесса образования тарифов, предоставление льгот и осуществление контроля за этими процессами;
установление четких стандартов качества коммунальных услуг;
внедрение предприятиями ЖКХ современных технологий, направленных на уменьшение расходов и экономию ресурсов, создание специальных государственных банков, которые предоставляют кредиты для этих целей; становление современных форм самоорганизации населения (прежде всего, объединений совладельцев многоквартирных домов), которые являются юридическими лицами и имеют конкретные права по защите интересов жителей квартир и пользования жилым фондом.
Ничего из выше указанного в России еще практически не существует. Итак, реформа в ЖКХ крайне необходима. Но она будет успешной только тогда, когда конечные потребители будут уверены, что платят только за те услуги, которые получают, а фирмы, оказывающие услуги, будут знать, что в случае некачественной работы на их место может прийти кто-то другой.
Продолжение в следующем номере
№ 42, 19.10.2018
