Как-то привыкли в нашей стране ругать российское жилищно-коммунальное хозяйство: и качество не очень высокое, и стоимость тарифов завышенная: нам досталось наследство от СССР с изношенными сетями и бюрократией, такая же ситуация в ряде азиатских стран.
В то время как ЖКХ западных стран по технологиям сильно отличается от российских и является доходной частью экономики. Как же это им удалось?
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
В мире пока не придумано единой идеальной схемы организации ЖКХ — да это и невозможно, слишком многое зависит от региональных особенностей. К примеру, счастливым гражданам ОАЭ вообще не приходится оплачивать коммунальные расходы: графа «отопление» в арабском государстве отсутствует в принципе. Похвастаться свободой от квартплаты могут также граждане зажиточного Кувейта и Ливии. Государство взяло на себя расходы на ЖКХ и в Туркменистане: страна достаточно богата полезными ископаемыми, а население слишком бедно, чтобы платить по счетам.
А Россия унаследовала советскую систему ЖКХ, где коммунальный и жилищный фонд находились в собственности государства и содержались за счёт огромных бюджетных дотаций. Сегодня она также управляется на трех уровнях: федеральном, субфедеральном и местном. А вот в США, напротив, официальные органы практически не вмешиваются в коммунальный сектор. Чиновники выдают компаниям необходимые лицензии и сертификаты, а в остальном ЖКХ развивается в условиях бизнес-конкуренции.
В Европе коммунальные тарифы контролируются как самим рынком, так и государством. В разных странах Старого Света есть свои особенности ЖКХ: где-то вся инфраструктура приватизирована, где-то находится на балансе и под управлением государства.
Во Франции жилищно-коммунальный сектор существует в рамках государственно-частного партнёрства, а тарифы на услуги определяются на основе конкурса.
Во всех европейских странах присутствует местная специфика и собственные коммунальные тарифы, однако между ними есть много общего. Главное, на западе потребители могут самостоятельно выбирать поставщиков воды, тепла и электроэнергии. Если качество или цена услуг ЖКХ не устраивает жителей многоквартирного дома, они просто меняют обслуживающую организацию. А стоимость содержания жилья становится серьёзным фактором при покупке недвижимости.
ЖКХ В ГЕРМАНИИ
Предприятия ЖКХ впервые были организованы в Германии в 50-е годы прошлого века. Численность сотрудников тогда составляла не больше 250 человек.
Управление предприятиями ЖКХ город осуществляет через Городской совет, в состав которого входят представители двух партий (по 2 человека), представитель рабочих, представитель банка, а возглавляет его бургомистр. Собрание членов общества определяет состав Наблюдательного Совета (далее НС), председателем которого является обер-бургомистр. НС по предложению обер-бургомистра обсуждает кандидатуру директора, решение же по кандидатуре, сроку и сумме контракта принимает Собрание членов общества. Затем контракт подписывает обер-бургомистр, обычно со сроком на 5 лет.
Высокая эффективность жилищной политики достигается благодаря многим факторам. На первом месте здесь, безусловно, стоит Сенат Берлина, который руководит жилищной политикой, создавая равные условия конкуренции предприятиям, оказывающим услуги населению.
Сейчас все специалисты жилищных предприятий имеют как минимум, среднее специальное образование и большой опыт работы. Особое внимание уделяется подготовке и переподготовке кадров.
Работа в жилищно-коммунальной отрасли считается одной из высокооплачиваемых в Германии. Престиж профессии был поднят в результате объединения Германии, раньше заработная плата сотрудника фирмы составляла 500 DM в месяц, сегодня — в несколько раз больше. Заработная плата сотрудников, работающих по одной и той же специальности, в разных частях Германии одинакова.
ФОРМА И СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ
Наибольшее распространение в Берлине получили следующие формы собственности: коммунальные предприятия, которые существуют в виде ОАО, жилищно-строительная компания, частные предприятия, жилищные товарищества в виде ООО.
Они формируют Представительное собрание, которое избирает НС из девяти человек, который, в свою очередь, избирает Председателя жилищного товарищества, его заместителя и секретаря. Ежегодная ротация НС составляет 30%, что исключает застойные явления. Для решения текущих вопросов НС назначает двух директоров — технического и финансового. С ними заключают контракты сроком на пять лет. Структура жилищных предприятий состоит из отдела по содержанию жилья, отдела жилищной политики и бухгалтерии.
В Берлине пустуют 100 тыс. квартир, в Германии — 1 милион.
По мнению жителей, особенно трудно управлять домами, принадлежащими собственникам.
О том, что в Берлине сегодня около 100 тыс. пустующих квартир, что один человек способен обслуживать 500-1000 квартир ежедневно, что берлинцы разбивают цветники на месте снесенных панельных многоэтажных домов, можно наблюдать на каждом шагу.
В ОСНОВНОМ ПРЕОБЛАДАЕТ АРЕНДА
В Германии 2 млн. квартир (5%) находятся в собственности муниципальных коммерческих организаций; 5,8 млн. (15%) владеют частные организации (банки, коммерческие жилищные компании, церкви и другие предприятия). 31,17 млн. квартир (80%) являются собственностью частных лиц, из которых 16,77 млн. используются собственниками для личного проживания, а остальные — для сдачи в аренду.
То есть можно сказать, что 57% квартир в Германии — это арендный фонд.
В отличие от других стран бывшего социалистического лагеря, ФРГ после объединения не пошла по пути льготной приватизации жилья в Восточной Германии. Приватизация квартир, сдаваемых в аренду (внаем), осуществлялась по рыночным ценам, вместе с долей земельного участка, на котором расположено здание.
Вначале отмечался большой успех приватизации даже в панельных домах. Но в результате запланированная к приватизации 15-процентная квота была выполнена лишь наполовину в пользу квартиросъемщиков. Процесс приватизации в Восточной Германии остановился под воздействием обвальных изменений рынка: высокие инвестиции в новое строительство, эмиграция, демографический фактор, большое количество пустующих зданий, падение цен и спроса на квартиры в панельных домах, прежде всего в периферийных районах.
Сегодня в Берлине в районе массовой панельной застройки есть дома, в которых пустуют по несколько квартир. А есть дома (панельные, около 11 этажей), в которых вообще никто не живет. Судьбу неэффективно используемой недвижимости решают сами собственники — физические или юридические лица. Некоторые дома сносятся целиком. В других разбирается 4-5 верхних этажей, а остальные подвергаются тщательной модернизации и энергетической санации.
Около 90% панельного жилья в Германии уже прошло энергетическую санацию. Это стало возможным потому, что санация явилась обязательным требованием к управлению квартирами наряду с наличием энергетического паспорта дома, менеджментом бытовых отходов, правовым обеспечением, модернизацией квартир согласно возрасту.
СЕКРЕТ УПРАВЛЕНИЯ — В ПЛАНИРОВАНИИ
Немецкое законодательство требует, чтобы в многоквартирном доме был назначен управляющий. Поэтому товарищество собственников (если домом владеет не один собственник) заключает договор с управляющей компанией (управляющим). Управляющий разрабатывает бизнес-план на следующий год, в котором отражаются все текущие расходы по содержанию и обслуживанию дома.
Бизнес-план утверждается товариществом собственников простым большинством голосов. Суммы платежей, которые определены бизнес-планом, разделены на 12 месяцев и выплачиваются собственниками как бы вперед. По окончании года снимаются показания счетчиков, делается расчет реальных расходов и либо собственники доплачивают небольшую сумму, либо, если была сделана переплата, ее засчитывают в последующие платежи и назад не возвращают. Поэтому для управляющей компании очень важно, чтобы дельта между плановыми и реальными расходами оказалась минимальной.
Перечислим некоторые статьи расходов, которые включаются в бизнес-план.
Например, холодная питьевая вода обходится в 2,8 EUR/куб. м. Кубометр сточной воды (канализация) — 2,54 EUR. Затраты на вывоз мусора определяются из расчета: один контейнер 240 л в квартал стоит 215 EUR (при этом отвоз мусора осуществляется раз в неделю). В доме, в котором 10 квартир, вывоз и утилизация бытовых отходов (не считая крупногабаритных) обходятся в 1 тыс. 38 EUR за год (в ценах 2007 года).
Кстати, в Германии отказались от мусоропроводов в пользу раздельной системы сбора бытовых отходов. Контейнеры для мусора устанавливаются на специально отведенных площадках, огороженных металлической сеткой и декоративной растительностью.
Продолжение в следующем номере
Рамазан ОСМАНОВ
№ 40, 05.10.2018
